据说这个小区也有很多历史，造成现在这个局面原因复杂。有物业的不尽心，有客户的挑刺引起双方的矛盾不断，也有频繁更替物业造成的管理断层……
但无论何种原因，至此出现的犹如无人管理的局面，是任何一家物业公司都无法推脱的。当然，我们不是来质问的，而是在想，如果我们接手了一个管理糟糕的二手园区，如何才能快速更新局面，给客户带来眼前一亮的感觉！（这个才是干货！）
小匠结合实操经验，给大家理一下思路。
调研需求
每个园区的实际情况不同，客户对存在问题的敏感性也不一样。由此，必须要将有限的资金用在刀刃上，而不是到处开花无声响。
需求调研是第一步，也是必行之动作。通过需求调研，可以掌握园区最尖锐的问题和最急迫的需求，有的放矢提振客户的信心。其实在服务服务时，也需要过多避免“我以为”，而是要实实在在去掌握”他要求“。在调研时，一定要珍重和仔细研究关键人物（如业委会人员、挑头业主等）的需求和意见。
算好财务账
很多项目经理善于自己动手，但对经营（尤其涉及财务）并非敏感。一年到头收了多少钱用了多少钱，是亏是盈心里均没底。看起来热闹，客户反应也不错，到最后决算一出，却是赔钱赚吆喝，岂不郁闷？
一个好的项目经理是既能管理好，又能经营好。所以接手新的项目时，前期一定要盘好账，做好规划，大钱小钱用得心里有数。犹如一个管家，心里没账是管不好一个家的。尤其对于接手的二手盘，一定要结合调研需求，将钱用到最迫切的地方。
就项目预算知识，可以参考。
原创专栏 | 物业项目运营的预算如何编制
护住底线
资金再紧缺，也不能忽视底线问题的解决，尤其涉及到人身、财产等安全的地方。到了新项目，需要有对底线的敏锐感觉，快速识别安全隐患（不论是项目先天性的还是前任物业公司制造或遗留的），并采取最高效的速度补短板。
经常听到有些项目经理为了省钱，对消防设施的维保和年检都忽视，现场的设施故障一大堆。那我只能说这种做法是把自己的脑袋别在裤腰上：万一出点事情就不单是钱能解决的，作为消防责任人是要坐牢的！
把好形象
让客户快速眼前一亮，其实有一条最快的方法就是重点维护客户接触面。
对于园区大门、楼栋公共区域、休闲区等客户高频使用场所，在卫生、接待形象上都要有一定的要求，至少保持环境整洁、服务热情，让客户体验到园区是有人管理的。连基础的展示面都没有办法保障，谁会相信客户接触不到的隐形区域会管得好呢。
像上述图中的可视垃圾、灯罩修复、漂浮物处理等能花多少精力呢？要么没概念、要么不作为，不论是哪种原因，这种物业注定是管不好的。
互动展示
其实有些客户还是比较好相处的，只是大家处于陌生的状态下，对彼此的要求都会提高。在平时服务过程中，多开展一些园区活动，通过各种接触多与客户交流，熟悉了后，客户对物业的好感和包容度也会增加不少。小匠小区的物业之前不是很上心，小匠也会提一些建议。但后来保安认识我了，出入经常打招呼，熟悉了后提建议的频次和语气都会不一样了，毕竟“熟人”还是抹不下面子的。
另外小匠凭多年的工作经验，客户有时候并不会在乎园区活动有多高大上，而是希望有机会能够参与，在园区找到存在感，不要产生“别人有我没有”的失落就足矣。（这里限于管理基础差的园区，对于本身起点高，业主整体素质高的园区另论）。
持续惊喜
很多客户都会有这样的感受：刚接手的时候印象很好，员工年轻漂亮帅气，惊喜多多。但一两年后，园区就剩下老弱病残，再也没有期待了，再也没有上心。两个字：疲了。
当物业对业主的需求疲了，也是业主开始萌发更替新物业的时候。
其实，如果想要客户有持久的满意度，就不能一下子把三把火放完，而是保持创新的状态，哪怕是小创新、微创新。只要自己园区没有，其他园区在做的借鉴过来于客户而言也是创新。隔段时间小刺激一下，不要让客户的兴奋曲线逐年下降。
上面说了这么多，其实总结为两句话，无非就是：多换位考虑客户，多上心解决问题。
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