来源：观点指数
摘要：今年以来，开拓专业、多元化的物业服务，已是物业公司的主要策略。
观点指数距离2020年结束仅剩三个月，房企分拆物业上市的势头依然不减。
9月，共有4家物业企业宣布进军港交所，分别是宋都服务、远洋服务、恒大物业和建发物业。
值得注意的是，宋都服务于今年1月24日就曾递交招股书，但未能在6个月内等到审核通过的回复。在本次递交的招股书中，宋都服务截至2020年6月在管面积为640万平方米，对比去年9月末，增幅达到60%。
物业资本市场的火热促进了更多收并购事件发生，月内公开披露的5起收并购事件中，以规模扩张为目的的收并购仍是主流，佐以产业链的边界延伸，以便企业开展新的增值服务。
头部企业地位稳固，加速抢占城市服务赛道
“9月中国物业服务发展指数TOP30”榜单显示，头部物企排名整体趋向稳定。万科物业、碧桂园服务、雅生活服务位列前三甲。
整体来看，头部企业排名基本与上月持平，月内部分企业动作积极，拓展、签约或中标多个项目，故而排名有所上升。
9月25日，万科物业宣布，因旗下商写物业、城市服务业务愈发成熟，“万科物业”今后将聚焦“住宅”的服务范围，成为住宅物业的专属品牌，同时将会围绕住宅进行一系列服务升级，包括拆分业主专属服务组织，让前端经营体变小，聚焦属地业主的专属服务等。
截至2020年7月，万科的商写物业万物梁行在大中华区的商业物管和设施管理项目覆盖超过140个城市，管理物业项目近1100个，管理项目面积超过1亿平方米。
城市服务方面，万科物业已经在珠海、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛、厦门鼓浪屿、武汉江汉区等多地落子。
不难看出，今年以来，开拓专业、多元化的物业服务，已是物业公司的主要策略。同时，城市服务亦是重点抢占的赛道，已经具备全国规模的物业企业正在加速入局，月内碧桂园服务、永升生活服务等均有所动作。
来源：公开资料、观点指数整理
头部企业之外，各中小型物业服务且亦纷纷出圈并搭建自身的城市服务发展模型。无论是鑫苑服务通过与政企合作，推出政府公建服务；抑或是时代邻里通过收并购曲线入局城市服务，在城市服务这一新赛道上，物业企业正在加速奔跑并抢占有利位置。
由于城市服务涵盖的范围广，服务场景复杂，更加考验物业企业的定价、运营能力。而涉足城市服务，服务对象从业主过渡到政府，政府在选择对象时更倾向于央企、国企和大型品牌企业，综合实力较低的企业或只能接受单项委托，难以获得综合管理项目。
目前来说，城市服务尚无成熟的盈利模式，巨大的发展空间也对物业公司提出了前所未有的挑战。
市场回归理性，房企分拆热情依旧
8月起，此前受到资本市场高度关注而持续走高的一众物业股开始回调，情况延续至九月并有进一步加深的趋势。
据观点指数整理港股市场上的27支物业股发现，9月物业股平均股价跌幅超9%，同时月内恒生指数跌幅6.45%。
数据来源：Wind、观点指数整理
从具体股价表现来看，港股市场上仅有宝龙商业表现良好，月内涨幅6%。其余27支物业股均有不同程度下跌，更有11支物业股跌幅超10%。
值得注意的是，中奥到家月内领跌一众物业股，跌幅达到28.91%，且连续两个月跌幅超20%。
究其原因，或许是由于业务增长不及预期所致。最新财报显示，物业服务收入仍是中奥到家主要的收入来源，而上半年中奥到家在管面积为6510万平方米，较去年末减少了30万平方米；合约面积为7180万平方米，较去年末减少了20万平方米。
将时间线拉长，中奥到家的增长让人担忧，2016-2019年合约面积分别为6000万平方米、6670万平方米、7050万平方米、7200万平方米，储备面积分别为1540万平方米、1210万平方米、1360百万平方米、660万平方米。
数据来源：企业公告、观点指数整理
可以看到，中奥到家的新增合约面积在减少。同时，作为第三方物业公司，外拓能力相对较低，随着订约面积逐渐交付，储备面积也越来越少，这或许是导致中奥到家股价一路下跌的主要原因。
一般来说，物业企业扩张规模的方式有关联方面积输送、收并购、外拓项目三种方式。但当越来越多的物业企业通过资本加持而开始跑马圈地时，可供选择的优质第三方项目变得越来越少。在供需关系下，收并购的成本愈来愈高，同时也越发考验物业企业的品牌影响力。
物业服务行业仍属微利行业，虽然物企开展了一系列增值服务，但随着参与主体逐渐增多，市场竞争加剧，没有形成突出优势和品牌影响力的企业，面对增值服务这一业务时，充满了不确定性，因此规模仍是第一要素。
换而言之，想要取得持续高增长已不是易事，这也是物业股集体回调、整个物业板块资本渐趋理性的主要原因。
尽管如此，房企拆分物业上市的热情并未有所减退，上市潮仍在持续。
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