业主可以自己管理小区吗？浅谈业主自治的利弊

很多人花了半辈子的积蓄购买了小区商品房，小区的一些日常工作由物业公司来管理。但这些年来，确实存在着很多小区物业公司做得很不尽人意，业主与物业公司的矛盾也日益尖锐，物业公司越来越不受“待见”，物业收费高，服务不到位，业主意见很大，甚至有业主提出来，希望取消物业公司、施行业主自我管理小区。

那么取消物业公司，小区业主自管小区可行吗？
理论上小区业主完全可以自己管理。小区成立业委会，代表全体业主进行日常管理，让小区内有空闲时间的人员来管理，小区内设立物业服务中心，负责人由有经验、有能力的业主担任并领取相应报酬，其他专业工种如水电工、保洁、安保、绿化工等可对外公开招聘，公开招聘的人员实行定岗定编定职。（如何定岗定编可参考笔者文章《业主自行管理小区需要多少人？）

业主自治的优势有：

1、优先安置小区的失业人员再就业、退休人员发挥余热
2、业主对小区运营情况更加了解，物业费收入和支出透明，有利于结余物业费，可用于补充房屋本体专项维修资金，为小区房屋保值。
3、能站在业主的角度思考问题，更好的服务小区，方便全体业主。
4、更易提升全体业主的满意度。

不过有利就有弊，业主自治也不是百利而无一害的，自管小区仍然是有一定风险的，自管小区有三大风险：

1、经营风险

物业公司一般在当地有多个管理项目，如果出现小区物业工作人员离职，物业公司可以从周边其他项目调配人员过来临时支援，确保本小区物业人员稳定，服务到位。如果业主自管，招聘是个麻烦事，相较专业公司，很难保证用工需求，就会导致小区有安全风险、环境打扫不及时等问题。

其次，物业公司采取业务外包的方式，有多个项目，可以与外包供应商议价，从而降低成本，换句话说就是物业公司多个项目可以分摊成本。而业主自管却无法做到低价，没有议价能力，可能会存在成本较高的情况。

简单理解就是，比如聘请保安、水电工等专业工种，业主自管是零售价，物业公司是批发价！

2、专业度不够

业主自管可能缺乏专业的物业管理人员，经验不足，那么小区品质就不一定能达到专业化标准，换言之业主自管的品质可能还不如物业公司的水准。虽然原物业公司平常看起来什么都没有做，但是可能业主自管后才发现物业管理也是需要一定的专业能力和经验的，并不是想象中的那么轻松
物业公司是专业的物业服务公司，可以说是全职做物业服务。部分自治的小区业主还有这自己的本职工作，无法全身心投入到小区物业自治工作当中，有多少业委会成员能够坚守？会不会就是三天打鱼两天晒网，然后甩手说不干了？

3、监管风险

有的业主觉得是自行管理了，是否可以不交物业费或者少交物业费，碰到这种情况，业主自治该怎么处理？业主都是邻里，是否可以抛开邻里关系公证处理？
目前市场上绝大部分小区还是聘请的专业物业公司管理，小部分小区试行业主自治，其中有的小区自治管理的效果还不错，但是有的结果把小区弄的乌烟瘴气，还不如原来。
以上仅是笔者对业主自管的一些看法，业主自管这种模式还有许多相关问题需要解决，但不可否认的是业主自管的出现未来可能会倒逼一些物业公司提高自己的服务水平。