物业服务赛道又有新变化 2022年

近日，东原仁知城市运营服务、中梁百悦智佳、明宇商服、海悦生活、富力物业等5家物业公司赴港交所递交IPO申请上市，但这些公司的招股书均显示失效。

今年以来，部分房地产企业的日子不好过，有些房地产集团甚至分拆自家物业公司上市，维护经营战略防线。物业公司扎堆上市是其母公司资金流出现问题了吗？招股书显示失效意味着什么？物业服务赛道行业又有哪些新变化？

失效不等于IPO无望

今年7月份，融信服务和康桥悦生活2家物业公司在港交所上市。此后3个多月，行业内并无新公司在港交所成功敲钟。

目前，已有多家递交上市文件的物业企业按下上市“暂停键”。比如，10月份，中梁百悦智佳服务、明宇商服、海悦生活的招股书显示失效。从2020年财务数据看，3家物业公司实现收入分别是约7.05亿元、1.05亿元、6.76亿元，净利润分别是8620万元、3150万元、9800万元。虽然体量不一，但是经营都较稳健。

招股书失效是否意味着申请IPO无望？业内专家表示，物业公司招股书失效与港股IPO的设置机制相关，和企业自身资质关系不大，招股书失效并不等于申请IPO无望，拟发行人会根据资本市场行情自主选择是否继续递交上市文件或放弃上市。今年上半年以来，赴港上市申请IPO企业骤增，一定程度上拉长了港交所审核期限。因此，无需过度解读物业企业上市失效这一现象。

近年来，对于IPO申请，港交所非常看重企业的上市适应性问题，即拟上市企业的业务模式、可持续经营和符合监管要求等。细看这几家招股书失效的企业，一些“老毛病”还没有改掉，一个重要问题就是企业营收大头取决于母公司开发项目，这也是大部分物业公司的“通病”。从可持续营收角度看，企业模式过分依赖单一客户或控股股东，上市进程必然受到掣肘。

上市受挫原因多元

Wind数据显示，2020年有18家物业公司在港交所成功上市，且多数为一次性通关。今年以来有10家物业公司在港交所上市，市值均低于百亿港元，且好几家物业公司被曝出招股书失效，上市之路并不如去年顺利。

此次招股书失效的还不乏二次递交上市文件的企业，比如明宇商服就是“二战”港股IPO。物业公司上市最早可以追溯到2014年，被誉为“内地社区运营第一股”的彩生活IPO，但一直到2015年，中海物业独立上市，房企巨头才迎来分拆物业上市的高潮。

一般情况下，物业公司的母公司属于房地产开发企业，分拆物业公司上市，一方面能帮助母公司融入更多资金，有助于缓解房地产行业面临的高负债情况；另一方面有利于提升自身物业板块竞争力，给小区业主或者市政项目、其他物业合作项目提供更好服务。资本向来都是瞄准标的然后发力，在多方看涨的情况下，物业股估值一路走高，物企赛道后来者不断涌入。

对于物业服务公司热衷于上市的情况，城市运营专家朱晓红表示，物业公司上市需要原始动力，也需要外部力量。物业公司上市最大的动因是想将小众公司变为大众公司，形成规模效应。但上市也是一把双刃剑，既有快速获利的可能，又有闪崩的可能，没有规范的企业行为和足够好的经营管理能力，盲目上市也可能“欲速则不达”。

其中，不乏市场行情的影响。去年，港股对资金的吸引力总体向好，物业股市盈率翻倍的“黑马”频现，企业申请港股IPO通关顺利。但是，今年七八月份港股市场突然下跌，市场波动情绪比较明显。这时，有的企业为保证投资人利益，纷纷主动选择让招股书失效，避开震荡行情，重新审视发行窗口期。

此外，专家表示，我国资本市场韧性和基本盘更加稳健，A股市场吸引力进一步增强，不排除一些企业转道重新申请回A股上市的可能。

总体而言，物业公司上市受挫受到多方因素影响。“今年下半年以来，房地产上游行业环境发生较大变动，影响了市场对物业公司的预期。”川财证券首席经济学家陈雳表示，现阶段，物业服务行业内企业分化加剧。母公司表现强劲、盈利状况较稳定的物业服务企业表现较好，而一些中小物业企业日子不好过。

业内竞争日趋激烈

如果说上一波物业公司的热度是被上市潮所催化的，那么这一波物业公司的热度掀起的动力则源于并购。

作为资金密集型房企，有时候为了优化资产结构，宁愿割臂求生，分拆或者卖掉物业部分。

今年以来，物业服务行业内兼并收购数量较2020年大幅增长。数据显示，截至今年10月末，物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业。

物业行业内的竞争日趋白热化，拼的就是母公司硬实力。接下来，这种收并购案还会较多。环业投资（IPG）中国区首席经济学家柏文喜表示，一方面，规模较大、业绩较好的物管公司基本都已上市，剩下未上市的物管公司独立上市难度较大；另一方面，房企母公司目前现金流和流动性压力普遍较大，为了改善母公司现金流，也不得不出售旗下的物业管理业务板块。

在这种局面下，对中小物业服务企业而言，被收并购也是市场的选择。中国房地产数据研究院院长陈晟表示，物业行业的估值在回归调整，中小物业企业被其他大型物业公司收并购后，可以变相并入规模较大的准上市物业公司里，享受其相应的成长机会。如果房企本身发展较稳定，物业也可以作为重要赛道，继续发展。

朱晓红表示，对万科、龙湖、绿城这些拥有物业管理与服务的企业来说，无论是独立上市还是没上市，都有一定的品牌影响力和市场基础。但要成为一个好的物业公司，还要一如既往做好生活服务运营管理，业主满意、市场认同才是根本所在。物业管理服务早已超越传统内涵，只有不断创新、完善、提升服务水平才是其存活与发展之道。（经济日报记者 王宝会）