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一说起房地产经济的话题，绝大多数人脑海中反应的，基本上都集中在房价，楼市上面，也就是商品房领域。
这很正常，因为中国的商品房，是普通民众长期以来有价值认知，有行情关注的重要普适性资产。
2021年，中国房地产经济，楼市房价的情况，其实已经是明牌，相关的文章和分析我也写了不少，总之就是坏消息多，好消息少，行业变天，规则颠覆，依然在国家政策和顶层意志的捶打教育下，适应调整。
这篇文章，不谈商品房，谈一谈房地产经济领域中，长期在主流舆论关注之外的非住宅地产的几个动态情况。
非住宅地产，顾名思义，就是从土地性质定位到建筑功能，出发点都不是以长期居住为目的的房产，主要有商业地产（经营），办公地产（地标，写字楼，CBD集群），还有工业地产（工厂及配套）。
工业地产不用多说，就是地方政府捆绑产业和制造业的税收端口。
这篇文章，主要说商办物业，也就是商业地产和办公物业。
一个重要的信号，揭示了重要的趋势信息：
海底捞11月5日晚间公告，决定在2021年12月31日前逐步关停300家左右客流量相对较低及经营业绩不如预期的海底捞门店。其中部分门店将暂时休整、择机重开，休整期最长不超过两年。公司不会裁员并会于公司内妥善安顿关停门店的员工。
图片来源：海底捞公示信息
海底捞微博也发了一则公告。公告显示，关停门店是公司2019年制定的快速扩张策略所导致的，具体表示有门店选址失误，让各级管理人员无法理解且疲于奔命的组织结构变革、优秀店经理数量不足、过度相信连住利益的KPI指标，以及企业文化建设的不足。
图片来源：海底捞微博
300家店关闭，海底捞作为中国餐饮业当之无愧的龙头企业，做出这样的选择，其实背后是现实的经营困难：
2020年，海底捞曾大规模“抄底”扩店。据2020年财报显示，2020年，海底捞门店数净增长530家至1298家，其中新开门店544家，关闭门店14家；平均翻台率从2019年的4.8次/天，下滑至3.5次/天。
直到2021年6月15日，海底捞创始人张勇在一次交流会上坦诚，“我对趋势的判断错了，去年6月我进一步做出扩店的计划，现在看确实是盲目自信。当我意识到问题的时候已经是今年1月份，等我做出反应的时候已经是3月份了。”
2020年，海底捞实现收入约为286.14亿元，同比增长7.8%，其中，餐厅经营收入约为274.54亿元；2020年，海底捞的净利润约为3.1亿元，同比下降86.8%。
进入2021年，海底捞的业绩表现依然不尽如人意，用海底捞管理层的话说：“经营结果未达预期。”
2021年上半年，海底捞的营业收入约为200.94亿元，同比增长105.9%；利润约为0.97亿元，同比增长110%。
截至目前，海底捞股价年内已跌去70%，市值蒸发超过3500亿港元。
事情，就是这么一个事情，海底捞因为经营收入跟不上，所以主动选择收缩。
虽然公告中没有归因于新冠疫情，但按照常识，不只是管理问题，疫情原因也占了很大一部分。实话实说，海底捞的管理和人气，还真的没办法鸡蛋里面挑骨头，别听一帮所谓的管理专家的大放厥词，放眼国内餐饮能做的过海底捞的，没有。
事情不复杂，但是信号不一般。
这篇文章，就基于笔者在商业地产领域的现实经验，结合商业经营中的几个重要信号，对中国商办物业可能即将到来的“生态”危机，进行详细剖析和研判。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
头条独家文章，抄袭搬运必究！
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
1两个重要的经营趋势，或将引发商业地产的系统性危机
2021年，中国实体经济环境中，有两个重要的商业经营情况，产生了明显的变化。
一个是高人气的主力店退场潮，海底捞只是其中一个缩影；
另一个是奶茶店的大量溃败，大量奶茶设备汇聚于二手餐饮设备回收市场。
首先看海底捞这个事情：
商场如战场没错，正常经营，总是有一个更迭，新旧交替的过程和比例的，开店关店这种事情，别说什么经济环境了，就是稍微大一点的商场，都不会当做什么重要事情吧？
但是海底捞这种人流量爆棚的品牌，还是上市公司，都出现了大面积关店，收缩战线的举动，这个事情，就不会很简单了。
上规模的商场，购物中心，其实商业逻辑就是一个做局的模式，盖楼招商，主力店先行，有主力店当招牌和核心流量吸引卖点，然后各路中小商家就会汇集。
商场的主体和主力店，其实并不是简单的租赁合作关系，更像是一种平等的商业合作，很多购物中心和商场甚至在建造的时候还要提前考虑主力店的各种细节需求。
最终，商场也好，购物中心也好，主要的经营租赁收入，并不是由主力店提供的，而是由中小商户提供。主力店的租金条件，非常优惠，甚至还有商场为主力店营业额保底的情况存在。
主力店，大品牌店，流量发动机，至关重要，决定和影响的，是整个商场的系统性。
如果一个商业体的主力店都不行了，那商场内其他门店的生意，估计也算堪忧。
300个海底捞，背后就是300个商业体，当然这样统计比较粗糙，打个折，200个怎么都有。
200个商场的海底捞经营出现问题，以微见著，那么可以直接判定，这200个商场的经营，都在承受和面对巨大的压力。
稍微懂点商业，都明白以上的结论和推断是什么意思。
其次说一说奶茶店：
奶茶店，一茬又一茬地前赴后继，换手率高，但找下家的间隔期蛮短，算是撑起了街边房租业的江山，以及装修业的江山。
商业街，步行街，临街商铺……平均租金最高的，都是奶茶店，流量生意嘛，高利润嘛，快周转嘛。
但是2021年下半年，情况就不是很妙了，有的商业街，有的临街商铺，有的店，两三个月了还没有盘出去。
奶茶店一两个月就倒闭很正常，但是现在的实际情况是什么？
大量的奶茶店设备在二手市场汇聚和积压，大家随便上二手平台网站看一看就知道。
两个现象，释放了什么信号？说明创造GDP的主体在减少，实体经济还是不够景气，消费动力和欲望被压抑。
而这样的信号，对于商业地产来说，无疑是一个坏消息。管理不好，可以调整，品牌业态品类，只要需求存在，总是能维持经营。
但是经营层面出现需求不足，那就绝对属于不可抗力了。
冷清的购物中心（图片来源：头条图库）
2高企的空置率，中国的办公物业迎来漫长的消化周期
写字楼，办公物业，是全世界任何一个国家的第三产业经济的载体，这样的物业经营情况和租赁行情，就是三产晴雨表。
图片来源：网络
这是国内中心城市的甲级写字楼的空置率排名。
一线城市经济好点，空置率较低，都在25％以下，可很多比较发达的省会城市的像西安，武汉，还有青岛，厦门等知名城市空置率都在30％以上。
这些统计的只是重点城市甲级的写字楼，其他二三线城市可想而知，真实情况更严重，写字楼往往可以作为一个城市经济实力的风向标，如此高的空置率不得不令人担忧！
租金情况，同样不容乐观：
图片来源：网络
写字楼的经营逻辑，完全依赖所在城市的第三产业，而租金的行情，直接能对照到三产的收益趋势。
数据说话，一目了然，很明显的“高空置率+租金行情不景气”的现实情况。
办公物业，不管是用于销售的，还是自持经营的，基本上盈利逻辑都要依赖租赁收入得以最终实现，按照当前的实际情况来看，并不乐观。
图片来源：头条图库
3深度研判：商办物业的“生态”危机由来和后续发展
现象就是这样的，当然，或许因为部分地区的情况特殊，会有一些感官上的差距，比如深圳前海片区的写字楼空置率高的离谱，而有的城市市中心的优质写字楼又长期爆满，这都很正常，但是从宏观的角度来看，事实上就是当前中国的商办物业，正在面对生态层面的危机挑战。
大商场，购物中心的生态根基是人气主力店；
写字楼的生态根基是第三产业的经济活力。
商业街区的生态根基是流量消费门店。
而当前，这些根基因素，都表现出了退缩的态势，进而也对商办物业的生态系统，产生了威胁。
一个巴掌拍不响，文章的最后，谈几点个人的观点和研判：
1、很明显，从数据情况来看，这是中国房地产经济在过去二十多年里面一路狂奔，野蛮成长过程，酝酿的“资源错配”问题，只是长期以来不受关注，不被重视。
2021年，经济环境出现变化波动，这样的问题就爆发了。
2、疫情的持续，反扑，还有长期影响，对于中国很多城市和地区的第三产业所造成的负面影响，或许将超出绝大多数人的乐观预计。
3、实体经济的衰退，有电商分流的原因，当然也有消费力支持不足的因素，但其实根源，还是和经济基本面的情况，密不可分。
4、综合信息和信号都在指向2021年，中国经济结构和环境，正在经历重大变革带来的阵痛期。
5、后续商业地产，办公物业的开发，必然进入一个下行收缩的阶段，按照中国经济环境的规划思路，接下来，是存量淘金，而不是增量求财。
基于以上对经济环境和实体经济的观察和分析，2021年，有关联实体经济的投资，实体创业，还有商办物业的投资，良心建议，还是多加慎重。
经济波动，正常不过，理性看待，审时度势。
内循环的国家经济规划之下，其实应该多鼓励大家多消费，经济才能更好地循环，但的的确确疫情的影响超出了很多人的预期，恐怕还有一些影响没有显露出来，这种时候，似乎应当告诫大家增强收入的安全垫，少花钱多储蓄。
所以，见仁见智，不做强求。
但是对于实体经营群体，还有商办物业的产权收益群体来说，对于接下来充满不确定性的煎熬和生态危机，一定要有充分十足的心理准备。真正的考验，可能还没有到来，但是按照当前这种趋势，也不远了。
图片来源：头条图库
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