整个住房租赁行业的产品类型中，分散式居多，集中式较少，租赁式社区就像是一个初入社会的新玩
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支持政策的出台之后关于专项用地的供给加大，租赁式社区开始越来越多的进入市场。
从一张床、一套房、一栋公寓到一整个社区，规模体量更大，涉及到的服务配套更加丰富多元，管理难度也呈数量级增长。
整个住房租赁行业的产品类型中，分散式居多，集中式较少，租赁式社区就像是一个初入社会的新玩家，面对压力和诱惑，不仅需要立足当下稳定运营，还需眼观六路长远规划。
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“物+人”
资产、运营两手抓
对于租赁式社区的运营管理来说，物业是基础，却不是全部。
任何一个社区的安全稳定运行都离不开物业管理，安保、维修、清洁是生活中不可缺少的基本功能。但仅仅具有物业服务是远远不够的，一“统”永逸无法满足租赁式社区的销售和增值属性。“运营中会面临频繁的入住、退租再入住。这不属于物业传统的管理范围。除此之外，对社区活动的管控，对服务品质的提升，是增加客户黏性和提高社区价值的重要内容。”华润置地长租公寓事业部北京业务部总经理孙雪鹏分享了经验。
从用户画像进行分析，不同的客群对社区的功能配套、服务响应、沟通方式等需求都有显著性差异，具有统一标准、囊括基本生活需求的物业服务看似全面，却也有些“不近人情”。杭州宁巢公寓运营管理有限公司副总经理方二认为：“物业服务更多关注的是‘物’，包括物化的建筑、物化的空间以及整个社区的配套设施，而租赁式社区的运营更多关注的是‘人’，打造租住群体的生态空间，提升居住体验是运营管理的挑战。”疫情时期，为满足宅家办公的需求，杭州宁巢公寓推出了小型阅览室、会议室、工位，赋予住宅更多可能。
万科长租公寓事业部北京大区首席合伙人朱祥认为，租赁式社区运营的主体是资产受托方，在这个定义之下，物业除了服务客户，还具有服务资产的职能。“与物业不同的是，我们不是想着怎么花钱，而是想着怎么省钱。”朱祥介绍说，客户报修到运营团队，再分派给物业执行，到最终的反馈，整个流程有6个时间节点，不仅客户服务品质不佳，效率低下，在资产价值方面更是无效投入。
租赁式社区的运营，资产方与运营方不可脱离，是与会嘉宾的共识。城家发展中心高级总监左贵潏说：“很多物业公司和业主方大多数情况下是零和博弈，而租赁式社区的主要收益来源是营业收入，因此我们有非常强的动力做好经营，通过浮动的收益和管理费，与业主方的利益保持一致。”
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“长期+全周期”视角
租赁式运营的核心
房屋的出售拼的是“速度”，卖的越快越贵越好，房屋的租赁拼的却是“沉淀”，小户型、低租金、高坪效是租赁社区发展的底层逻辑。以长期持有，长期运营的视角去做户型和配套设施的规划，以全周期视角用有效的投入为资产升值，是租赁式社区运营成败的关键。
开发类的企业在长期主义方面具有先天优势。在打好产品底盘的基础上，持续进行开发经营服务转型，以客户触点为反馈，为50年持续经营打造产品策划能力和迭代循环能力。拿家庭型租赁社区来说，在市场呈现较少的情况下，如何清楚把握配置，需要对未来的家庭概念和趋势有精准敏感的认知，并在认知框架内进行场景和服务的设定和调整。万科长租公寓事业部北京大区首席合伙人朱祥总结说，“站在资产受托责任视角，一手抓精准产品策划，一手抓高效客户服务，围绕资产全生命周期动态匹配客户需求，是租赁式社区持续运营成功的核心。”
城家发展中心高级总监左贵潏也认为，“运营沉淀下来的智慧一定要反馈到开发的最前端，最终表现在提高产品能力和提供稳定收益。”作为华住旗下的合资企业，城家也具有运营上的基因优势。城家依托华住的供应链，在营建成本和运营成本上有大幅度的降低，抗风险和经营的能力也更强；在技术研发上每年投入过亿，进一步细化管理系统颗粒度，减轻人力管理成本，长期来看收益是可观的。
结语
社区是社会治理的最后一公里，租赁式社区运营企业需要承担起保障功能，为租客配置基础的生活服务与人性化的功能设施。社区也是市场运营的战场，综合住房与商业业态，动态把控客群需求，以长期规划换取稳定收益是租赁式社区发展的关键。
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