营收利润双丰收 宋都物业服务2021年或将迎来价值回归

近日，宋都服务（09608.HK）发布2021年中期业绩公告。报告显示，宋都服务上半年录得收入1.39亿元，同比增长19.5%；毛利为0.48亿元，同比增长48.1%。

投资的本质就是在不确定的未来中寻找确定性，其中核心问题是搞明白企业的价值，而财报可以说是研究企业价值的上佳材料，可以定性定量地分析企业，如果把聚光灯打在宋都服务这份中报上，能否发现一些特别的企业进化逻辑？

坚持深耕长三角优势区域 实现营收利润双丰收

宋都服务的前身杭州宋都物业经营管理有限公司，成立于1995年，在2021年成功登陆港交所。也就是说，这是宋都服务上市首年的第一份中报。

从此次中报来看，宋都服务迎来了稳定高质量的增长态势，经营能力持续提升。在2021上半年录得收入1.39亿元，同比增长19.5%；利润同样延续之前迅猛的增长势头，其中毛利为0.48亿元，同比增长48.1%；毛利率为34.3%，同比上升6.7个百分点；公司权益股东应占收益为0.23亿元，同比增长44.4%。

宋都服务在不断提升市场化运营能力的同时，实现了加速飞跃式增长，交出了一份营收利润双丰收的财报成绩单，那么宋都服务是如何实现业绩稳升、毛利大增的呢？

宏观层面上，一方面在于开源。财报数据显示，截至2021年6月30日，宋都服务在中国的19个城市设有13间附属公司及19间分公司，向49项物业（包括31项住宅物业及18项非住宅物业）提供物业管理服务。在管总建筑面积为770万平方米，较2020年同期增长20.3%，合约建筑面积为1110万平方米。宋都服务通过招投标、股权合作、顾问等形式不断拓展管理面积，持续深耕广拓，为营收的增长打下了开源基础。

另一方面在于节流。宋都服务在2021年提高了销售效率并实现了销售费用受控，同比递减12.78%。

从业务细分构成来看，宋都服务的物业管理服务7950万元，同比增长33.6%；非业主增值服务4010万元，同比增长26.5%；社区增值服务990万元，同比下降49.7%；其他业务收入990万元，同比增长67.8%。

物业管理服务向来被看作是一家物业公司的核心竞争力，宋都服务坚持立足主业多元发展的策略，用基础服务增强用户黏性，培养用户的使用习惯，做强用户运营，实现了物业管理服务收入的持续增长，从而保证了收入基本盘。

物业管理服务的价值增长，本质上通过提高物业管理服务的技术含量、增值服务和产品附加值，让服务更精细化、专业化，将物业管理由简单做到优质。宋都服务也更多地转向创造高品质的服务，从基础服务向增值服务拓展，提升了占比第2位的非业主增值服务收入规模及盈利能力，让宋都服务能够保持毛利率的大幅增长。

在业绩提升的背后，宋都服务也在不断通过多渠道规模增长，降低关联方依赖。

宋都服务显然更加重视自主拓展项目的能力建设，本着“扩大规模、立足主业、走向市场”的理念，积极拓展业务管理半径，早在去年就新增上海、绍兴、昆山、贵港、台州及柳州六家分公司，并于吉林及宁波两地新设立附属公司。

基于其在降低关联方交易方面的努力，去年宋都服务从第三方获得的在管面积由2019年的260万平方米增至2020年的340万平方米，期内其向第三方开发的物业提供物管服务产生的收入达3830万元。

坚守“规模”与“价值”护城河 用财报验证核心战略

未来的物业管理行业有两个核心挑战：一是规模，二是价值。那么该如何守住这两道护城河？宋都服务给出了自己的答案。

首先，宋都服务将规模的提升作为企业的核心目标之一，在管面积持续增加。

物业管理行业是一个存量与增量并存的巨大市场，扩规模、拓边界依然会是未来的主旋律，其中在管面积必不可少。对于物业公司来说，管理面积既是基础收入的来源更是增值收入的土壤。

其次，宋都服务坚持深耕长三角高价值区域，其投资战略始终保持以杭州为大本营，拓展长三角优势区域，将宋都服务打造为长三角地区极具特色的综合服务商。

这本质上是一种焦点法则，即把大部分精力投入聚焦到少数高潜力市场区域，保持资源优势。宋都服务认为，5年后的物业服务行业，区域深耕型企业仍将掌控一定的市场份额。长三角地区作为中国经济最发达的区域之一，市场潜力巨大，其市场容量足够支撑公司未来三年的发展。

优秀的企业都是由战略驱动的，理解企业战略，用财报去验证核心战略，是价值投资者更加关心的事。

宋都服务未来发展战略将围绕城市服务进行业务布局。对城市服务的内容、流程进行系统性梳理和规范，不断完善城市服务模式，从未来社区、未来市场、未来生活三个角度进行服务向内深挖、业务向外拓展。

从宋都服务中报来看，其战略已经形成了对未来的愿景和行动之间快速有效的反馈闭环，也从此次中报中得到验证，带来企业收入与利润的双向提升。

2021年1月5日，住建部门等10部门联合印发 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求的同时，还鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

而宋都服务早在2019年就通过参与杭州市江干区未来社区试点计划，管理江干区采荷街道36个老旧小区，成为全国第一批24个未来社区城市服务商之一，还与行业协会共同撰写城市服务白皮书。

2020年宋都服务获得政府部门街道办事处“金牌管家”及“战役先锋”荣誉，并被亿翰智库及嘉和家业物业服务研究院评为“2020年中国物业企业城市服务项目五强”。由于落地实践出“金牌管家社会基层治理服务”模式，宋都服务荣获克而瑞物管颁发的“2021城市服务TOP10企业”“2021城市服务标杆项目”等称号。

根据中指院的数据，按物业管理综合实力计，宋都服务于2017~2021年分别位列“中国物业服务百强企业”的第81、第71、第65、第56、第49名，实现排名的跳跃式上升。

2021年是宋都服务上市的元年，这可以说是其作为物业服务企业资本化的重要突破，将加强物业服务资产上市的信心和动力，从供给上推动其资本化进程，让其独立的产业价值受到更多重视。

未来宋都服务将凭借扎实的运营能力扩大管理规模和收入基础、提升品牌价值，为投资人带来更可观的回报。