业主委员会成立比例偏低、发挥作用不充分；物业费、维修资金的收取、使用及其监管不规范、不到位引发的纠纷日益增多。“平时物业费不少交，但是到了需要他们解决麻烦的时候，总会出现这样那样的问题或者推辞的借口，不仅耽误正事，生活品质也受到极大影响。”如何解决这些问题？
日前，记者从陕西省人大常委会召开的新闻发布会获悉，新修订《陕西省物业服务管理条例》(以下简称《条例》)10月1日起施行，修订后的《条例》分为总则、前期物业服务管理、业主和业主组织、物业服务管理、物业的使用和维护、维修资金的使用和管理、法律责任和附则共八章117条，在法律制度层面，回应人民群众关切，平衡各方利益关系，促进社会和谐稳定。
突出物业行业服务属性
达不到合同约定等级不得收取费用
“新修订《条例》是我省法治建设和地方立法工作新的成果，也是提升依法治省能力和水平的又一次生动实践。”陕西省人大常委会法工委副主任田文平在发布会上说。近年来，陕西省城市建设和房地产业高速发展，物业服务行业也迅速发展壮大。随着市场环境的变化、消费观念的更新，过去的“扫扫地、站站岗”式的物业服务早已无法满足人民群众的现实需求。
《民法典》在物业服务合同一章，引入了“物业服务人”的概念，对物业服务管理作出新规定。中发13号文件，对改进“物业服务管理”提出了新要求。这就要求物业企业要树立服务理念，转变改进服务方式，提升服务质量，不断满足业主对物业服务业新需求。
通过立法引导物业企业从“管理者”向“服务者”的角色转变，推动物业服务业向便利化、精细化、品质化转型，加快陕西省物业服务行业高质量发展。10月1日，实施的《条例》中增加“服务”，在第六十八条和六十九条规定了物业企业应当履行的基本义务，并规定物业企业可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用；达不到合同约定的等级和标准的，不得按照合同约定收取费用。
明晰职责划分管理权限
赋予乡镇和街道办一定行政处罚权限
物业服务管理工作涉及住建、城管、公安、应急、市场监管等十多个职能部门，各部门的职能交叉、职责边界模糊，相互推诿、扯皮的现象时有发生。为避免权责不清，进一步明确政府及其相关部门的职责，在《条例》第六条规定了省、市、县三级住建部门的具体职责；在第七条规定了县级以上其他有关部门的职责，并规定县级以上人民政府应当建立健全物业服务区域内违法行为投诉举报制度，公布统一的投诉举报电话。
在条例第七十八条进一步明确了“违章搭建、侵占公共绿地、电动车进楼入户充电和高空抛物”等违法行为的执法部门；针对街道办事处、社区缺乏对物业企业监督抓手的问题，依照新修订的行政处罚法有关规定，第一次在陕西省地方性法规中赋予乡镇和街道办一定的行政处罚权限，以确保条例内容严格贯彻落实。以形成“百姓吹哨、部门联动”的良好社区治理格局，努力实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益。
业主共有部分经营及收益不得擅自挪用和侵占
物业收费不透明、侵占小区业主公共收益现象较为普遍。根据全省调查数据统计显示，认为小区收费不透明的占比74%，物业企业利用小区共有部分经营占比84%。
为切实维护业主合法权益，引导物业企业规范服务，在条例第七十二条规定了物业企业要对服务内容、服务标准、收费项目及明细、收费标准等在小区显著位置公示。在第八十五条规定：“业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出”。
对于业主共有部分的经营及收益的管理，直接关系到业主在物业服务中的知情权和决策权能否得到保障。新修订《条例》规定，建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。
建设单位、前期物业服务人利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。
此外，明确规定擅自利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，对单位处五万元以上二十万元以下的罚款，对个人处一千元以上一万元以下的罚款。
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