不吹不黑，透过榜单看房企的真实现状-物业经营

2021年，对于中国房地产来说，是阵痛和改革的一年。三道红线强制让房企结束规模扩张，集中拍地又要求房企理性拿地，融资环境收紧考验着房企的资金链安全。恒大暴雷、宝能逾期，再加上A股整个板块“跌跌”不休，最近一段时间地产行业实属艰难。

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行业不易，人心难测，唱衰之声此起彼伏，似乎现在谁都可以对房企“评头论足”，踩上一脚。

然而，只为抓住眼球，脱离了数据和事实的评论，不论是对行业，还是对那些脚踏实地做实事的企业而言都不公平。

评价一家房企是否稳定、安全，更多地还是应该综合各项财务指标来看。“风雨不动安如山”，在面对外界风云变幻的时候，能安全穿越行业周期，并且仍然保持利润稳增的企业，才能凸显出企业具备可持续发展的优秀基因。

为了透析50家典型房企的表现，以克而瑞、wind数据为基础，绘制《TOP50上市房企2021上半年归母净利润榜》。“归母净利润”全称为归属母公司所有者净利润，是反映在企业合并净利润中，归属母公司股东所有的那部分净利润。该榜单以归母净利润为主要观察指标，通过数据对比反映出企业阶段性经营成果、盈利能力、偿债能力、资金安全情况等。

行业内有种说法，叫“你可以永远相信‘万保招金中华龙’”，是说这几家房企稳定而安全，出事概率小。

这里的“中”，指的就是中海地产。在50强房企归母净利润排行榜中，中海以207.79亿元的归母净利润仍然位列第一，继续蝉联榜首，且归母净利润总额高出第二名碧桂园约58亿元。而58亿元的差距几乎相当于一个排名在10名左右的龙头房企的净利规模。在行业利润普遍面临挑战和压力时，中海仍能一骑绝尘”。

作为央企，中海还拥有天然的融资优势，上半年，中海融资成本再度降至3.6%，三道红线保持绿档。

与去年年底相比，归母净利润排名前三名的房企名单也出现了明显变化。其中，碧桂园凭借6.11%的增速以149.96亿元的归母净利润规模跃居第2名。碧桂园的进步得益于区域裂变。去年完成上百个区域裂变后，今年新获项目各项经营指标都有明显改善。同时，上半年碧桂园，将有息负债压降至3242.4亿元，带动净负债率下行至49.7%，现金短债比提升至2.1。

而去年年底的第2名万科在今年上半年的归母净利润却出现11.68%的下滑，以110.47亿元暂居第7位。万科是前十名房企中唯一归母净利润同比负增长的企业。这是由于万科2018年新增项目较少，导致今年上半年结转乏力，这也使得万科没法像保利等房企一样通过以量补价，保住利润增长，营收增幅不大加之毛利率下行，让万科的归母净利润13年来首次下滑。

但万科在手现金1952亿元，有息负债2697.1亿元，现金覆盖率高达72%，在“稳”这块，万科如果说自己第二，恐怕没人敢称第一。

受到出售资产带来的利润增长，中国恒大上半年以143.83亿元的归母净利润位居第3位。恒大的归母净利润增幅也最高，为119.92%。但恒大有息负债为5700亿元，排名第一，在手现金867.72亿元，现金覆盖率15%，压力巨大。

再来看看排在第4位，“万保招金中华龙”里的“华”——华润置地。上半年，华润营收、归母核心净利润分别增长63.8%、18.3%，增幅名列前茅。此外，华润的融资优势仍保持前列，上半年平均融资成本降为3.88%，是行业唯三的融资成本低于4%的房企。抵抗周期风险的能力显著。

融创中国虽以119.89亿元的归母净利润位居第6，但其有息负债为3035.3亿元，在手现金1010.99亿元，现金覆盖率33%。该企业行事大胆，拿地比较凶猛，最近解约万达引起市场广泛关注。但融创向来出奇制胜，往往有出人之举，值得期待。

老牌房企保利发展以102.98亿元的归母净利润排在万科之后，排名第8。上半年，保利发展销售量价齐升。销售金额、销售面积分别为2851.9亿元、1671.3万平方米，同比分别增长27.0%、12.0%。保利在38个核心城市的销售贡献达到77%，深耕核心城市的效果可见一斑。同时，保持“三道红线”绿档水准，加权平均融资成本仅3.62%，仅次于中海，位居行业第二。

作为“万保招金中华龙”里唯一的民营企业，龙湖集团展现出的稳定性令人称赞。上半年，龙湖实现规模净利润74.19亿元，同比增长17.05%，实现销售金额1426亿元，同比增长28.4%。龙湖还是融资成本榜前10强中，唯一一家民企，平均融资成本为4.21%。稳居三道红线绿档房企，在手资金充沛。

世茂集团排名11，其归母净利润同比增幅也保持了双位数增长，为19.32%。上半年世茂主动放缓拿地节奏，保证在手现金。上半年净负债率为50.9%，连续第十年维持在60%以下的健康水平。继续保持在“绿档”房企范围。

新城控股排名14，归母净利润为43.06亿元，扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38%，显现其较强的盈利能力。虽然现金流为负，但现金覆盖率为52%，颇为稳定。其商业地产板块为其发展助力不小。

排在第15位的是中国金茂，上半年，金茂实现营收大增，回款率约为94.5%，保持行业领先地位。稳居“三道红线”绿档；上半年公司平均借贷成本仅4.01%，仅次于中海、保利、华润，信用优势明显。

招商蛇口归母净利润为42.51亿元，同比增长365.32%，排行16。作为央企，招商蛇口的融资能力也是其核心优势之一，上半年平均融资成本降至4.6%。三道红线保持绿档。值得注意的是，招商蛇口上半年归母净利润大增的背后是蛇口产业园公募REITs成功上市，为其带来约14.58亿元的税后收益。

富力地产虽然以30.8亿元的归母净利润排名20，但其有息负债高达1433亿元，负债超3300亿元，现金覆盖率不足10%，三条红线全踩，大部分酒店重资产收购自万达，这笔买卖是否合算，一直被人们所议论。不过近期富力物业出售给碧桂园服务，带来的80亿港元现金无疑大大补充了现金流，为重新崛起拓宽了空间。

荣盛发展上半年归母净利润25.33亿元，排第23位；营收342.24亿元，排第22位，上升明显；经营性现金流12.47亿元，连续四年及一期为正；有息负债降至649.75亿元，排名仅第36位，降杠杆已见成效。综合各项指标，均在同行平均线之上。该企业素来稳健，增长的质量很高，比较实在。

阳光城上半年归母净利润19.94亿元，排名第28。上半年阳光城实现营收、净利润双增长，体现了其成长性；而且连续五年保持经营性净现金流为正值，这在当前情形下非常难得。现金覆盖率为42%，其表现还是相当稳定；其运营能力比较强，后期发展值得期待。

金地集团上半年销售激增，表现很好，但归母净利润18.25亿元，排在第30位，在“万保招金中华龙”中偏少。但其上半年销售管理费用率降至2.1%，处于行业优秀水平。三道红线维持绿档，体现了较好的风险控制能力。

首开股份归母净利润8.49亿元，排在第40位，远低于其营收榜单（营收排名24）。有息负债1417.6亿元，在手现金仅390.6亿元，现金覆盖率28%，低于同等体量房企。

整体来看，在销售规模前50强房企中，上半年，有16家房企归母净利润出现同比下滑的情况，其中2家房企出现亏损。蓝光发展虽然销售规模仍然居于50强，但是因债务等问题在上半年出现47.21亿元的亏损，引起行业关注。在14家归母净利润同比下滑房企中，首创置业的归母净利润同比下滑73.41%，下滑幅度最大。此外，合景泰富、金地集团、华侨城A、融信中国的同比降幅达到20%以上。

在中期业绩会上，不少房企高管表态，2021年上半年所结转利润的项目多数销售时间为2019年左右，正是“限价”政策实行之时，受此影响，部分房企的盈利水平出现了下滑。

“房地产暴利不再，行业回归经营本质。”这是弘阳地产执行董事、总裁袁春在业绩会上的表态，也是业内房企高管的共识。

在销售规模50强房企中，近三成的房企归母净利润下滑，这反映出整个行业面临着利润下降的压力。

事实上，任何行业的发展都有其自身的周期，房地产行业当然也不例外。可以预见，未来，房企保持盈利稳增的难度将会更大，围绕市场和行业的博弈仍将愈演愈烈，只有稳定的、具备可持续盈利能力的房企，才能穿越行业不确定风险周期，实现高质量发展。