近日，
网上流出了一个永威城1号院物业费项目收支情况公示，让一众网友看得目瞪口呆。本以为盈利的物业，细算下来，近一年时间，居然还亏损了110万？如果照这个算法，70年产权的房子，光物业公司就能亏损近一个亿。
什么，你不信？让我们细算一下永威城的物业收支情况，
先看收入部分：1、物业服务费520万 2、车位服务费11万 3、其他费用9万多（不确定是否为广告收入）
合计：6477393元，将近650万，
再看支出部分：
1、人工450万左右 2、设备维修42万 3、清洁费用40万 4、绿化费用20万 5、秩序维护20万 6、公共水电129万 7、大修、改造41万 合计7629990元，大约在763万元左右，合计下来 一年大约亏损了110万左右？不过，细看下来我们也能发现两个明显的问题，第一，物业的收入部分并没有计入广告收入，那这一部分的钱哪里去了？（其他费用9万多这一项，不确定是否为广告收入。另外，据了解，这一部分也并没有分给业主。）第二，永威城算是郑州一个交房比较早的小区，目前的物业费还在1.65元左右，可是现在郑州新交付小区的物业费大多在2元以上，这样算来，应该物业也不至于亏本了吧？
1“永远都在亏损”的物业公司
可事实情况好像并不如此，宣称自己“亏损”的物业公司不在少数，特别是当业主问及广告费收入的时候，不少物业公司都会表示，“物业本来就不盈利，哪有剩余的广告费啊，都用在小区的日常运营上了。”那么，小区日常运营的花费都包含了什么？针对这个问题，郑州某知名物业公司负责人给出了详细的解答：“物业企业属于人力密集型的第三产业，其成本的主要组成部分在于人员工资，这几年物业价格上涨，主要是人力成本的上升，在2010年之前，人力成本占物业公司总成本低于50%，但是到了2018年后，尤其是今年，人力成本至少占总成本的70、80%甚至更多。换句话来说，招人难，用人贵啊！除了用工成本，小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等等需要进行的维护、修缮、整治，这些都是需要花钱的，钱从哪里来呢？开发企业也不愿意持续不断地补贴物业公司，我们除了能靠出租车位和广告位挣一些广告费，其余的都得从业主们缴纳的物业费中出。”
至于能否有盈余，物业公司表示，“能不赚不赔都不错了，刚交房的几年基本都是由开发商贴补，后面开发商不给补贴了，基本都是靠广告费补差。”
2广告费补差已经成为了一种习惯
此前，郑州有个别小区的物业拿出了广告收入给业主们发红包，20多万的收入，每户业主能分到几百元。该消息一经媒体报道，不少小区的业主们纷纷“酸了起来”，真是“别人家的物业”，也有不少业主质疑，为何别人家的都能分给业主，我们家的却给物业补差了呢？
其实这笔钱本来就应该属于业主，只是郑州市场上的开发商违规太久了。
在郑州无论居民楼还是写字楼，电梯广告比比皆是，在人们对电梯广告司空见惯的同时，电梯广告的管理和收入分配在很多地方却始终处于灰色地带，大多数郑州业主表示：“不知道还有这笔钱，也从来没有收到过。”“业主委员会有权要求物业公示这些收入。”郑州市嵩山南路某小区业主张女士说,他们小区业主委员会计划成立3年了,但业主们似乎兴致不高，一直拖拖拉拉，到现在依然没能成立。郑州市航海路上的某小区业主高先生说,这些广告费分到每户业主头上的并不多,一般业主只要感觉物业服务到位,也就不会给物业计较太多,更不会花很多精力与物业较真。“郑州很多物业公司都是开发商持有的,不会让业主成立业主委员会。”高先生说。那物业公司又是什么样的态度呢？中原区一大型小区的物业经理说，广告都给员工工资补差了，靠物业费发工资，钱是远远不够的。
当业主们要求物业公司出具小区广告费使用明细公示，大多数物业公司表示没有，一些物业公司拒绝出示。在这种“业主不在意，物业也装晕”的情形下，物业收益账目不公开、广告收入归物业变成了当前郑州小区物业的普遍现象。
3物业真的是在赔本赚吆喝？
让我们结合一下永威城的物业收支清单，算一算郑州市场上新楼盘的物业收支。（注：按照物业将广告费用“收入囊中”的情况计算）首先，让我们先来看一张表格，上面是郑州部分新建小区的物业费情况。
（部分数据来源于网络，仅供参考）我们从中可以看出，目前市场上2.5元左右的物业费算是主流，那我们按照这个标准粗略的计算一下。按照一个类似永威城1号院规模的小区计算，1.65元的物业费标准，总收入在520万左右，那么2.5元的物业费，总收入应该在788万左右。再粗略的计算一下广告费，仅拿目前有些小区的电梯广告来说，一部电梯按最少3个广告位计算，每周每个广告牌按市场平均价格500元来计算，一年约52周，一部电梯一年广告费约8万，按10栋住宅楼40部电梯算，一年广告费在312万左右，就算一年不能一直卖出广告位，按一半计算，收入大概在156万左右，加上车辆服务费11万左右，收入部分一共在955万左右。支出部分不变，依旧花费在763万元左右，还能剩余192万！这也证明，对于郑州大多数物业费在2.5元左右的新建小区来说，就算没有广告收入也不应该是亏损状态，而广告收入的部分基本能算是纯收益，不存在物业口中所说的“补差”，所以将这一部分还给业主基本是无可厚非的事。与此同时，也有部分老小区的物业表示压力山大，毕竟，他们可能还一直停留在“1元时代”。 “2007年，我们小区的房价大约每平方米4000元，当时物业费每平方米1.15元，而现在房价达到了每平方米1.6万元，按照比例计算，我们的物业费应该收到4.6元/平方米，但实际情况是，我们目前物业费每平方米不到2元钱。”郑州一家知名物业公司的负责人说。另外，该负责人表示，15年前在郑州500元就可以雇一个保洁工，而现在至少需要2500元，这个工资涨幅与房价涨幅基本相当。而对郑州很多小区而言，出于很多现实的原因，物业费十多年都不会调整一次，物业公司的经营压力就越来越大，出现亏损也是正常的事儿。业内人士称，一些大型的物业公司尚且可以通过开发商补贴或者一些增值服务、智能化管理来尽可能降低人工成本，但对于一些中小物业公司来说，化解经营压力的方式只有“偷工减料”：少雇几个保洁和保安，或者尽量减少绿化及设备改造。总的来说就是，动不动就定价“2.9”甚至“3+”的新建小区，如果他们的置业顾问吹嘘开发商多么多么有责任心，物业持续亏本，开发商每年巨额贴补，一切为了购房者等等的话，听听就好，毕竟他们根本不赔钱。但是对于不少老小区来说，他们可能也是真的“不赚钱”。
最后，小楼还是想提醒大家，买房一定要看物业，特别是品牌开发商的物业，因为品牌开发商若干年后大概率继续存在，不仅有能力补贴老小区，还愿意给老小区增加投入做更新工程，所有的一切未来将会用另一种方式转换到二手房房价中去。
额 本文暂时没人评论 来添加一个吧
发表评论