近年来，我市越来越流行在小区内开设短租公寓，承租的陌生人在小区进进出出，使业主们很担心小区的安全问题。市民王某（化名）等四名业主因他人在小区设日租旅店而对房屋业主及经营者向香洲法院提起诉讼。近日，香洲法院对该案进行宣判，判令该短租公寓停止经营，恢复房屋住宅用途。
业主：旅店经营行为对其构成人身和财产安全威胁
2016年下半年，张某（化名）是某小区18栋501房的业主，他把该房租给A酒店管理公司（化名）和B物业公司（化名），两公司用于经营日租酒店。租赁合同签订后，上述501房被两公司装修作为“某舍公寓”（化名）的旅店前台，用于平常招揽及接待旅店的日租房客，通常房客在日租房客到达501房交纳房费后，A酒店管理公司和B物业公司的员工会将日租房客引导至18栋的其他空置房内住宿。
王某和小区内的其他业主曾多次进行要求两公司停止经营，但对方没有同意。王某认为，旅店的经营行为导致陌生人员频繁进出，破坏了王某等业主居住环境的安宁，并带来无尽的安全隐患。无论是入住的日租房客，或是“某舍公寓”的经营者，均对王某等小区业主构成人身和财产安全威胁。因此，王某和小区其他三位业主四人共同作为原告，向香洲法院提起诉讼，请求判令张某拆除小区18栋501房的“某舍公寓”招牌和旅店前台的设施设备，并判令A酒店管理公司和B物业公司停止在18栋住宅用途范围内从事旅店业经营，恢复房屋的住宅用途。
业主和经营者：转租行为系租赁合同赋予的权利
业主张某认为，自己系案涉房屋的所有权人，《物权法》第三十九条规定，所有权人对不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，自己将案涉房屋出租给B物业公司作为住宅使用，系合法行使房屋所有权的行为，应当受到法律保护。
A酒店管理公司认为，张某为案涉房屋所有权人，A酒店公司于2016年10月18日与张某签订《房屋租赁合同》承租案涉房屋，但该《房屋租赁合同》已于2016年12月28日经双方协商一致解除。
B物业公司认为，首先，物业公司与张某签订的《房屋租赁合同》合法有效，张某也在所属辖区派出所进行了出租屋登记备案，承租行为有合同和法律依据，应受法律保护。其次，物业公司没有改变案涉房屋的结构和用途、未占用建筑物共有部分，物业公司对房屋专有部分的使用应受法律保护，王某等业主要求拆除案涉房屋专有部分的装修装饰，没有事实和法律依据。最后，B物业公司承租案涉房屋在内的多套房屋，再转租给第三人居住使用，获得收益，系租赁合同赋予B物业公司的转租收益的权利，并非王某等业主所说的“旅店业经营”。B物业公司经工商局核准依法成立，承租多套房屋再转租收益，为业主提供房屋管理服务，没有超出公司经营范围。
法院：未经其他利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房违反物权法规定
香洲法院经审理认为，A酒店管理公司与B物业公司的投资人均为邓某（化名）。A酒店管理公司承租包括张某所有的某小区18栋501房等10套房间，以“某舍公寓”的名义，以日租房或家庭公寓民宿等的形式对外进行旅店业经营。B物业公司称为转租行为，明显不符事实。其中501房业主张某将自有住宅出租给B物业公司，B物业公司与A酒店管理公司将其作为经营“某舍公寓”对外办理入住手续的房间，其住宅用途已变更为经营性用房，住宅用途的变更并没有经过小区物业管理部门及其他业主的同意。
根据物权法规定，业主行使权利不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中张某将原住宅用房出租给他人用作经营性用房，违反物权法规定。B物业公司作为501房承租人，以该房与A酒店管理公司共同经营旅店，将住宅改变为经营性用房，未经王某等有利害关系的业主的同意，违反物权法有关建筑物区分所有权的规定，与该房业主共同对同一建筑物内的其他业主的物权构成侵害。
因此，香洲法院判令张某在判决生效之日起十日内拆除案涉房屋某小区18栋501房“某舍公寓”招牌及旅店前台办公设施设备，恢复房屋住宅用途。A酒店管理有限公司、B物业管理有限公司在判决生效之日起十日内在某小区18栋501房停止旅店经营，恢复房屋住宅用途。
据了解，判决生效后张某已将“某舍公寓”招牌及旅店前台办公设备拆除，恢复上述501房的住宅用途。
【法官释法】
业主购买房屋，通常都抱着享受小区宁静的生活环境、不受噪音或者其他干扰的心理预期。如果小区内住宅的性质被业主贸然改变，用作经营性用途，难免出现人多嘈杂、保安工作难度加大的情况，势必会影响业主的正常生活，也可能存在一定的安全隐患。因此，我国《物权法》对住宅改变为经营性用房进行了严格的规定和限制。今年11月22日，珠海市九届人大常委会第九次会议表决通过的《珠海经济特区物业管理条例》，在第七十八条同样也明确规定了业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。前款规定中有利害关系的业主，是指本栋建筑物内的其他业主及本栋建筑物以外受到经营行为不利影响的其他业主。上述新条例有望于明年上半年施行。小区业主若要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的相关规定，并征得有利害关系的业主同意，否则不得擅自改变房屋用途影响小区其他业主的正常生活。
【法条链接】
《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值，生活质量受到或者可能受到不利影响。
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