作者：HI木易子杨
试问：什么样的物业服务，能够迫使苏州“白塘壹号”小区广大业主聘用“日本物业管理公司”？
我相信业主一定知道中国人对日本军国主义发起的侵华战争的痛恨。尽管最后中国人民赢得了正义战争。但是，是付出3500多万人的代价得到的“惨胜”......
无论是基于民族自尊亦或者是仇恨角度。中国人不到万不得已，是不会轻易聘用日本人做小区管理服务。而苏州小区历史性地聘用日本物业管理公司。只能说明，过往本地物业公司提供的服务，可以说中国小区物业管理比“日本人侵略更甚”，或者说“服务质量打负分，业主反补物业”。也许正中网络传言“干啥啥不行，收钱第一名”。
（一）这个让人惊愕的事件，提醒了中国物业经营管理三个问题
深层次原因，一定是制度缺失；
浅层次原因，就是相关方监管盲区；
核心原因，中国老百姓法律意识淡薄，不会集中维权。
（二）中国物业管理发展史
城市化的过程中，家庭以群体为单位形成的“小区”形态生活环境发生着深刻的变化。中国城市化水平越来越高。越来越多的农村人口迁移到城市居住。中国物业管理发展是在跌宕起伏的40年改革发展中逐步成型的。
1981年，一个占地只有2万多平米、不足700户的住宅小区——东湖丽苑，进入了人们的视野，载入了中国物业管理发展的史册。它是中国第一个商业化管理小区，距离今天整整40年时间。
东湖丽苑小区
中国第一家商业物业管理小区
40年前深圳物业管理公司
中国第一家物业管理公司员工
这是偶然，也是必然。在改革开放大潮之下，深港两地贸易合作与往来频密，东湖丽苑是由深圳经济特区房地产公司与香港妙丽集团合作开发的深圳第一个涉外商品房小区。1981年3月10日，由深圳市编制委员会正式批准，中国内地第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立，1981年9月，东湖丽苑管理处正式运作。由此，物业管理作为一种新型的房屋管理模式开始走进人们的生活，物业管理行业由此萌芽。
1981年至1988年，物业管理发展模式属于“个体发展时代”，小区及地方实行自治方式；
1989年至1999年，物业发展模式从“个体时代”进入“政府主导时代”。1992年10月，建设部开始开展“全国文明住宅小区”和“全国模范文明住宅小区”考评活动。太原市“佳地花园”就在这期间被评为“全国模范文明住宅小区”。这个时候是“住建部政府主导”为主体的时代。
1999年至2007年，这时间属于“市场企业经营时代”。中国物业管理开始摆脱政府主导和开发商管理的模式，真正按市场规律向前发展。这期间产生了诸如万科、中海、中航、长城、招商局、金地、国贸、莲花、万厦、科技园等知名房地产及物业公司。这期间，物业开始资质评审。
2007年至2017年，这期间中国发达城市已经率先迈入了“业主主导时代”。《物权法》出台后，2008年初，一些广州业委会联合聘请法律界人士拟订了《中华人民共和国城市住宅业主自治法(公民建议稿)》，并呼吁全国人大代表联署提交2008年的全国人大会议审议。这在全国尚属首次。此阶段也是物业管理各种问题凸显的最核心阶段。全国居民普遍在寻找业主自治。但随后的业主委员会制度，又让业主自治陷入“困局”。
2016年6月8日，国务院《关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》中，取消了物业管理师职业资格认定和许可事项。
2017年1月12日，国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，其中包括由《物业服务企业资质管理办法》规定的“物业服务企业二级及以下资质认定”被正式取消。
2017年9月6日，国务院常务会议再取消一批行政许可事项，其中就有物业服务企业一级资质认定，随后住建部发文，要求不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。至此，意味着物业服务企业资质认定成为历史，行业竞争格局将会因此改变。
（三）中国物业管理服务现状问题
40年的时间，中国几千个城镇效仿学习深圳。引入小区和物业管理模式，直至今日，中国的小区和物业数量，数不胜数。而物业和小区业主服务经过40年的时间，问题越来越多。因离得基层太近，所以其管理的复杂性，繁琐性不言而喻。因其起步时间晚，立法时间晚，不是过往经济社会发展的核心矛盾。时至今日，中国小区物业管理呈现的问题越来越多。
今天我们的互联网大数据精准到每一个个体。但是却没有一个官方组织能够准确统计出中国到底有多少个小区，多少个已注册，正在注册却已经履职，还包括未注册的黑物业公司。
可以说，物业管理之乱象的起点就是，物业监管制度的不接地气问题。即使最新《民法典》中更新了很多对物业服务和管理的法律条款。但，实际的物业问题比法典中约定的多得多，侵害居民权益的手法也多的多。
究其原因，除制度缺失以外，也没有成型的监管主体，房地局监管物业，不到法院对簿公堂，平时几乎是不可能的。我相信中国都没有多少房地局会入住小区访谈居民对物业服务的满意度。
另外就是，物业侵害业主权利主要体现几大方面：“公共利益”、“少数个体开刀”、“限制水电热门卡”等。以上问题都很难形成大规模集中冲突。所以，很难由政府插手解决。而居民法律维权意识淡薄，很难在权益受到侵害时通过有效组织，形成居民规模效应而快速罢免物业，并且聘用合格的新的物业管理公司。
（四）小区物业管理问题解决之道
想要解决小区物业管理问题，可以从全局和局部，试点三个方面推进。从根本上来讲，必须再次由政府以立法的方式主导，且设置监管部门，即使物业管理商业化，或者自治化，也要有“可执行”的监管机构和措施。而不是当下“有规无监”、“有规无管”、“规则僵硬无法落地监管改善”的尴尬局面。
整体看，需要人大委员进行基层调研，并在人大代表会上提交议案，通过此种方法可以在局部地区和城市进行试点改革。
局部看，可由业主委员会和政府社区服务站一致通过，每年对物业进行一次小区公示打分。
1、通过业主打分评价来对物业管理服务进行监督。物业服务不能成为“只收费而无监督”的单向服务。对所有服务业主进行主动评分，形成年度评分结果并公示。
2、小区公共区间收益财务公示。必须每年在对物业评分之前，提前对上一年所有小区公共区域租赁或占用收益向全体业主公示。目前，物业最大的问题就是公共收益部分不向业主公开，比如小区停车费暗箱操作、小区电梯广告、小区快递站点、小区社区菜点、小区通信光纤等其他隐形的可以通过租赁公共设施带来的物业收入。当下，最大问题就是监督机制，监而不督，督而不改。虽然名义上有责任主体“业主委员会”，但很多时候，业委会也形同虚设。
3、依法维权。业主需要日常收集各种证据。物业作为企业“只收费不给发票”关联偷漏税，物业以各种理由限制居民用水用电。并且保留各种证据。同时，要形成规模效应。不仅要依法维权，还有形成自有的“新闻舆论”话语权。
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总而言之，中国小区物业管理问题由来已久，问题繁琐复杂。可喜的是，在我们生活的城市，越来越多的小区，通过业务自治的方式，不断地维权，终究让小区业主生活变得更加舒畅美好。比如我所在的太原市大唐智能花园小区。
苏州小区聘用日本物业管理公司，首先是业委会的人能做到就是“真本事”。其次也打脸苏州众多的物业管理企业。不仅吸引了全中国对物业服务不满意业主的眼球，也让相关监管机构如坐针毡。
退一万步想，即使是商业竞争行为，无可厚非，国人不得已用日本物业，也绝非心之所想，实属无奈之举。也许当下，曾经侵略过我们的日本，其跨国经商人员从事物业管理提供的服务和索取的价格，该小区居民认为更满意吧！
原文链接：https://www.163.com/dy/article/G0HTHTG505458OBX.html
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