物业“入局”社区流量，住建部发文支持多种经营

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拥有庞大社区流量的物业企业能否通过开展多种经营来“掘金”？一份新出炉的政府文件为物业企业抓住社区“最后一公里”商机提供了政策支持。

1月5日，住房和城乡建设部等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（下称《通知》），从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。

在社区服务业方面，《通知》明确，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

根据《通知》，对于开展养老、家政等生活性服务业务的物业企业，可依规申请相应优惠扶持政策。

“上述政策可以看作是物业企业的‘春天’已经到来。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经。在他看来，放宽对物业企业的经营权限是此次文件的最大亮点。随着物业企业的业务范围的扩大，其经营水平和服务能力也将获得提升。

多种经营：风口还是鸡肋？

近年来，越来越多的物业企业涉足“多种经营”。然而，量的积累却没有带来质的飞跃。

一方面，业主更青睐“专业的人做专业的事”；另一方面，物业公司缺乏的多市场化的多种经营理念，和充足的资金支持，所提供的社区增值服务常中途夭折，难以取得实质性突破。

针对物业公司“多种经营”难以维系的问题，住建部房地产市场监管司相关负责人在解释该《通知》时表示，物业企业在开展社区增值服务时，应推动生活类产品向高品质和多样化升级。

《通知》指出，引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。

严跃进认为，在社区“定制化”产品中，养老和托幼是这两年住宅项目较为关注的内容，目前成功的案例却比较少。基于物业企业对于社区的熟知优势，有助于社区养老、托幼等服务便捷化、低成本化开展，真正利好于业主。

在国务院办公厅日前印发的《关于促进养老托育服务健康发展的意见》中提到，扩大养老托育服务的多方参与、多种方式的服务供给。优化居家社区服务，发展集中管理运营的社区养老和托育服务网络。

隔行如隔山，物企“跨界”开展养老等具体业务，如何取信于业主？相比市场上的专业团队，又有哪些优势？

合肥市静安物业副总经理栗慧君告诉第一财经，通过提供基础服务，物业公司拥有了广阔的社区流量资源，提升了业主信任度。同时，依据大数据分析，物业公司熟悉业主的具体需求，可以提供有针对性的增值服务。

根据《通知》，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据。

对于《通知》中有关“物企开展社区增值业务可获得政策支持”的规定，栗慧君期望很大。她表示，由于此类业务前期存在管理经验、人才、资金方面的缺口，经营风险大。中小物企在推进此类服务上步伐较缓，该政策的出台，就中小物企而言，无疑是一大利好。

迎来“双重身份”

伴随《通知》的出台，物业企业将迎来“双重身份”：一是作为企业来运营物业项目，提供基层服务和增值服务；二是作为基层治理的一员，承担社会治理的责任。

住建部房地产市场监管司相关负责人表示，当前，物业管理与基层社会治理融合不够，政府资源与管理向小区延伸不够，物业管理体制机制需要进一步健全，物业服务质量有待提高。有关职能部门责任落实不到位，存在执法不进小区的现象，小区内违法违规行为得不到及时查处。

根据《通知》，物业企业将融入基层社会治理体系，并将落实街道属地管理责任。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。

严跃进认为，上述规定意味着，物业企业的责任与权利将同时扩充。同时，在基层治理中，物业企业责权边界的进一步明确，也有利于物企更好的开展社区服务工作，并推动物业服务规模化。

他还认为，物业企业承担起社会治理的职能，不但能督促其完善基础服务业务，也有利于其提升产品力，为其开拓社区增值服务业务，讲好品牌故事做铺垫。

《通知》明确，支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

《通知》还扩展了物企的管理覆盖范围。其中包括，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。

严跃进认为，“拓展资产管理范围”的规定，一方面，助力于物企更好的融入社会治理；另一方面，也让物企的经营范围得到延伸。“在该项规定落地后，对于涉及到房屋经纪、租赁的业务，物业企业也可以开展，这样将有利于盘活存量市场。但前提是，物业企业不能参与房源炒作，尤其是一些学区好的房源。”