五大行各有千秋
多元化蓄势创收增益
仲量联行（JLL）、戴德梁行（CWK）、第一太平戴维斯（Savills）、世邦魏理仕（CBRE）、高力国际（CIGI）作为物业管理行业的标杆，是不依附于任何地产开发商、完全独立的物业服务企业，国内物业服务企业可通过学习借鉴五大行的优秀经验，联动企业的自身资源及经验，向产业链上下游进行渗透，挖掘企业自身价值，拓宽收入渠道。
（1）不断布局经济增长高地，亚太地区平均占比近两成
表1：五大行概况
注：大中华区：又称大中华地区，包含中国大陆、中国香港、中国澳门以及中国台湾地区及其附属岛屿地区。
在全球业务布局过程中，亚太地区是五大行开启全球扩张步伐的重要区域。从收入规模来看，仲量联行、世邦魏理仕及戴德梁行亚太地区营业收入均超10亿美元，业绩表现优异；第一太平戴维斯及高力国际营业收入暂不足10亿美元，收入规模仍有上升潜力。
仲量联行亚太地区业务集中于大中华区、澳大利亚和新加坡等16个地区，2018年，公司亚太地区营业收入为32.49亿美元，较上年同期增长8.02%，占总收入的19.91%，其中，大中华区及澳大利亚的收入占亚太地区收入的比重分别为32%和28%；此外，公司66.44%的收入来源于物业及设施管理业务。自2016年底以来，世邦魏理仕在亚太地区的房地产租赁和投资市场业务一直较为活跃，其业务已遍布大中华区、日本、新加坡等20个地区，总体来看，亚太地区2018年创收达22.08亿美元，占总收入的10.34%。戴德梁行的业务主要集中在亚太地区，2018年，亚太地区的总体收入近15亿美元，较上年增加3500万美元。
第一太平戴维斯业务覆盖亚太区的澳大利亚、大中华区、日本、韩国、泰国和越南等众多地区市场，其中，在中国设立17家分公司为客户提供综合的地产咨询服务，公司2018年亚太地区收入额为7.46亿美元，占总收入的33.35%；中国大陆以及香港业务的快速发展是高力国际亚太地区营收增长的主要推动力，2018年，公司亚太地区收入总额为5.28亿美元，同比增长6.48%，占总收入的18.70%。
图1：五大行2018年亚太地区营业收入情况
注：第一太平戴维斯相关披露数据以英镑计算，按照1英镑=1.26952美元换算，相关数据均按此汇率进行换算。
（2）构建房地产全服务业务体系，深挖产业链价值
得益于市场份额提升和企业内部管理软硬件的升级，五大行营收业绩表现斐然。2018年，五大行的营收规模可以划分为三个梯队，第一梯队为营收规模超百亿级美元的世邦魏理仕和仲量联行，营业收入分别为213.40亿美元、163.18亿美元；第二梯队为营收近百亿美元的戴德梁行，2018年营业收入达82.20亿美元，同比增速在五大行中居首位，达18.72%；第三梯队为高力国际以及第一太平戴维斯，营收在三十亿美元内，分别为28.25亿美元和22.36亿美元。
图2：五大行2018年营业收入占比及同比增速
注：
1.由于戴德梁行与高纬环球合并成为最大的私人房地产服务商，因此图中戴德梁行为合并后数据。
2.基础服务收入:基础服务收入对应五大行的“物业及设备管理业务”，指为物业业主提供办公室、工业、零售、多户住宅及专业物业的现场管理服务。
3.增值服务收入:包含租赁、资本市场业务、估值、投资管理、顾问咨询等业务。
五大行根据投资者、企业等不同客户的特质和需求，提供办公场所、工业、零售、住宅等从单一设施管理到承包场地的物业管理服务，力求最大投资回报。
世邦魏理仕合理控制运营成本，提升资产价值，2018年基础服务收入高达111.08亿美元，收入贡献占比52.02%。
仲量联行致力于管控成本、提高入住率和租户满意度，2018年，基础服务创收87.83亿美元，对总收入的贡献度为53.82%，为约32亿平方英尺的房屋提供现场物业管理服务。
戴德梁行在提升基础服务的同时，关注房屋资产的潜在价值，为客户提供设施管理及资产管理的综合解决方案，公司2018年实现基础服务收入48.94亿美元，占比59.54%。
第一太平戴维斯受益于欧洲及中东地区的并购活动及与英国签订“BroadgateEstates”合同等有利因素，2018年基础服务收入同比增长14.36%至7.45亿美元，在总收入中贡献度达33.32%。
五大行发展差异化业务，加强各业务联动性，充分挖掘产业链中的价值，拓宽企业收入渠道。
表2：五大行主要增值服务业务构成
? 租赁服务：高力国际近六成收入来自租赁业务
五大行的租赁服务主要分为业主租赁代理及租户代理两类服务，业主租赁代理服务：依据市场对办公楼、工业、零售、住宅的研究及变化趋势，为客户制定吸引高质量租户的营销战略，确定最佳租金水平，为客户未来市场扩张和资产长期增值提供方案；租户代理服务：在了解企业具体业务和租用需求的基础上，利用五大行自身在本地房地产市场的资源，为租户提供服务。
图3：五大行部分租赁服务收入
世邦魏理仕为业主、投资者及租户提供关于办公室、工业和零售空间租赁的战略性建议和实施，2018年，公司创收33.76亿美元，其中，美国租赁业务收入66%来自原有客户群体。
仲量联行凭借紧密的客户关系带动收入的增长，2018年，公司租赁服务营业收入23.72亿美元，占总收入的14.54%。
戴德梁行特设代理、房东租赁平台，提供财产的具体方案，最大限度地帮助房东提高出租率，2018年，公司租赁服务收入达19.21亿美元，同比增长16.35%，其中，美洲区域业务收入14.82亿美元，占比77.03%，贡献率最高。
高力国际主要提供销售及租赁业务，涉及业主代理、租户代理、资本市场和投资服务领域，2018年，完成5.3万宗交易，交易总额达1100亿美元，收入占比近60%，是公司的主要收入来源。
? 咨询服务：世邦魏理仕收入超30亿美元
企业利用行业知识及经验，根据当前的市场趋势，为客户提供在商业、住宅、休闲等领域的咨询服务，帮助客户解决在房地产方面的需求。
世邦魏理仕为房地产持有者及使用者提供包括设施管理、项目管理、交易管理等咨询服务，2018年，咨询服务收入总额为30.41亿美元，占营业收入比重14.25%。
仲量联行利用采购策略及工程经验，为客户项目管理出谋划策，以期带来企业或投资者资产价值最大化，公司咨询服务2018年创收26.69亿美元，占总收入的16.36%。
高力国际为客户提供持续化战略建议，确保实现客户房地产价值增值目标，2018年，公司咨询服务收入3.23亿美元，在总收入中占比11.43%；第一太平戴维斯针对客户提供包括估价、建筑和住房咨询、环境咨询等服务，2018年，咨询服务收入达3.74亿美元，在总收入中占比16.71%。
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